Mieten oder Kaufen - was lohnt sich mehr?

Ich kann ja viel besser einen Kredit bezahlen und dann gehört es irgendwann mir, anstatt nur den Vermieter reich zu machen.

Die meisten Leuten hören von allen Seiten, dass es besser ist Eigentum zu kaufen. Doch ist das wirklich immer der Fall und diese Aussage pauschal gültig?

Mieten ist rausgeworfenes Geld - das Investieren in Betongold (Immobilien) ist die einzige Chance Vermögen aufzubauen.

In Zeiten von steigenden Zinsen & immer höheren Immobilien und Baupreisen stellen sich viele die Frage: Was lohnt sich heute - in 2024 - eigentlich mehr?

PS: Falls du keine Lust zum Lesen hast, hier ist das passende YouTube Video zu diesem Artikel.

In diesem Artikel mache ich eine beispielhafte Berechnung und gebe dir eine Anleitung mit, wie du den finanziellen Aspekt in deiner Situation berechnen kannst.

Die richtige Entscheidung treffen

Stell dir einmal folgendes vor: Du hast die Sicherheit, die richtige finanzielle Entscheidung zu treffen, um später keine schlaflosen Nächte zu haben. Du triffst eine rationale (finanzielle) Entscheidung, statt einer emotionalen.

Emotionale Geldentscheidungen sind meistens schlechte Entscheidungen. Doch wie kannst du vorgehen, um das Thema “Kaufen oder Mieten” zu bewerten?

Was willst du eigentlich?

Okay, zugegeben: Wir Menschen wollen einfache Antworten. “Flo kannst du nicht einfach in einem Satz schreiben, ob es besser ist zu kaufen oder zu mieten?” - Klar kann das einfach geschrieben oder gesagt werden. Doch wie bei der Empfehlung für eine Geldanlage wäre das einfach nicht richtig. Jede entweder/oder Entscheidung bringt Vor- und Nachteile mit sich. Immer.

Daher habe ich eine sehr gute Auflistung von Finanztip gefunden, wann du kaufen und wann du mieten solltest. Schau dir die Grafik genauer an, damit du für dich ein besseres Gefühl bekommst.

In erster Linie, solltest du dich also erstmal fragen, was du überhaupt willst. Das würde ich auch immer machen, bevor du in die finanzielle Bewertung gehst. Du kannst auch jede Entscheidung so formen, dass es deine Entscheidung rechtfertigt. (es ist vieles oft Auslegungssache)

Das bedeutet nichts anderes als: Ich kann den Artikel so schreiben, dass nur “mieten” Sinn macht oder eben so, das nur “kaufen” sinnvoll ist.

Das ist aber nicht mein Ziel. Mein Ziel ist es, dass du für dich die richtige Entscheidung triffst und die finanzielle Bewertung nur ein zusätzlicher Entscheidungsfaktor stellt.

Die finanzielle Bewertung

Bevor wir in das genaue Vorgehen der Bewertung einsteigen, musst du eine Sache unbedingt beachten:

Der Vergleich zwischen Mieten oder Kaufen darf kein Äpfel oder Birnen Vergleich sein. Was meine ich damit? Häufig gehen Personen her und vergleichen die Kosten einer 80qm Wohnung mit einem 130qm Haus. Das macht logisch keinen Sinn.

Was allerdings Sinn macht ist diese Frage:

Eigentum ist häufig größer. Bietet mehr Komfort und mehr Lebensqualität. Doch brauchst du diesen wirklich oder ist es eigentlich unnötiger Konsum? Du merkst schon, dass auch hier die individuelle Situation wieder eine Rolle spielt. Trotzdem solltest du nur Gleiches mit Gleichen vergleichen.

Der Bewertungsprozess

Damit es dir leichter fällt die nachfolgende Berechnung zu verstehen, habe ich den Bewertungsprozess einmal zusammengefasst. Du kannst diesen für jedes deiner Objekte ganz einfach nutzen.

Der finanzielle Aspekt kommt ab Punkt 4 zum Tragen:

1. Werde dir über DEINE Ziele bewusst. Ist das Eigenheim dein Ziel oder das eines anderen (Freunde, Bekannte, Verwandte, Familie, Frau, Mann)? Wäge die Vor- und Nachteile gegeneinander ab.

2. Vergleiche Äpfel nicht mit Birnen. Eine 80qm Wohnung ist natürlich günstiger als ein 130qm Haus. Ebenso sollten die Lage, Größe / Bedingungen gleich sein.

3. Finde zwei passende, vergleichbare Objekte.

   Jetzt geht es an die Berechnung:

4. Haus: 20% Eigenkapital vom Kredit sollten vorhanden sein. Die Kaufnebenkosten kannst du mit ca. 10% vom Kaufpreis berücksichtigen.

   Preis + Kaufnebenkosten = Gesamtaufwand zu Beginn Gesamtaufwand zu Beginn * 20% = Eigenkapital 

   Kredit im Idealfall: 30 Jahre Zinsbindung

   aktuell Marktüblicher Zinssatz: findest du beispielsweise hier

   Annuitätendarlehen berechnen über bspw. zinsen-berechnen.de Ziel: keine Restschuld

5. Gesamtaufwand Haus: monatlicher Aufwand * Laufzeit

   (bei Detailberechnung noch zu berücksichtigen: Wertsteigerung, Instandhaltung, laufende Kosten)

6. Mietkosten berechnen: Miete * Laufzeit = Gesamtaufwand

   (bei Detailberechnungen: zu berücksichtigen: Mietsteigerungen, die eine Rolle spielen. Rate vom Haus bleibt gleich solange Zinsbindung vorhanden)

7. Zusätzliche Berechnung: Mietkosten wenn Wohnung kleiner bleibt (weil ihr nicht in eine gleiche Große Wohnung zieht)

8. Investition des Kapitals bei Miete:

   Sparbetrag = monatliche Rate für das Haus - Miete

   Einmalbetrag = 20% des Eigenkapitals

9. Über diesen Link ewige Rente aus angesparten Kapital berechnen

10. Vermögensvergleich ziehen (Hinweis: eventuelle Einkommenssteigerungen, Mietsteigerungen sowie Wertsteigerungen der Immobilien sollten berücksichtigt werden. Dabei könnt ihr die Werte für eure Region aus einer Vergangenheitsbetrachtung durch Google herausfinden)

Berechnungsbeispiel Haus

Ich habe ein Einfamilienhaus aus meiner Umgebung herausgesucht. Dieses kostet laut Inserat 359.000€. Es hat 130qm und befindet sich in einer Stadt mit 54.000 Einwohnern.

Die Berechnung sieht folgender Maßen aus.

• Darlehen: 330.000€

• Eigenkapital: 71.800€

• Kreditzinssatz: 4,2%

• Laufzeit: 30 Jahre

• monatliche Rate: 1613,76 €

Hinweis: Instandhaltungskosten: Es gibt Empfehlungen (je nach Alter der Immobilie) zwischen 7€ - 12€ pro m2 pro Jahr. Wir lägen bei diesem Haus also bei ca. 100€ pro Monat, die zusätzlich zurückgelegt werden sollten. Diesen Wert solltest du bei deinen monatlichen Kosten unbedingt berücksichtigen. Wir nehmen diesen Wert nicht mit in die Berechnung, weil wir die Mietsteigerungen der Einfachheit auch nicht berücksichtigen.

Berechnungsbeispiel Mietwohnung

Im gleichen Ort gibt es keine Wohnung mit 130qm. Der ortsübliche Preis pro Quadratmeter liegt bei 10€. Daher nehmen wir eine Miete von 1300€ pro Monat an.

Für unsere Investition des Betrages (das übrige Geld wird nicht konsumiert) haben wir also:

• Einmalanlage: 71.800€

• monatlicher Sparbetrag: 1613€ - 1300€ = 313€.

Berechnung: 71.800 anlegen + 311 € pro Monat investieren

Beispiel B:

Nehmen wir ein zweites Beispiel für eine Mietwohnung in die Berechnung. Wir gehen davon aus, dass die Wohnungsgröße kleiner bleibt. Also auf den zusätzlichen Konsum verzichtet wird. Ich habe die teuerste Wohnung aus dem Ort rausgesucht und wir lägen dann bei 900€ Miete pro Monat.

Für unsere Investition des Betrages habe wir also:

• Einmalanlage: 71.800€

• monatlicher Sparbetrag: 1613€ - 900€ = 713€.

Geld sinnvoll investieren

Dieses Geld können wir jetzt fiktiv anlegen. Für die Kalkulation nehme ich 6% Rendite an. Diese ist mit langfristigen ETFs durchaus möglich und machbar. In der Vergangenheit wurde sogar Rendite von über 8% erreicht. Ich möchte hier aber nichts schön rechnen. Wenn du mehr Hintergrundwissen fürs Investieren haben möchtest, schau dir meinen Gratis Investmentkurs einmal genauer an.

Die Berechnungen sehen wie folgt aus:

Jetzt die goldene Frage: was bedeutet dieses Vermögen? Gehen wir einmal davon aus, dass dieses Vermögen als ewige Rente bezogen werden. Das bedeutet, dass das Kapital nicht aufgebraucht wird und nur die Zinsen entnommen werden. Wir nehmen eine konservative Verzinsung von 4% an und hätten nach Steuern folgende Auszahlungen:

In Beispiel A könnten wir uns nach Steuern 1753 € auszahlen und in Beispiel B sind es sogar 2700 € pro Monat.

Fazit

In dieser durchaus längeren Berechnung merkst du, dass die Betrachtung Mieten vs. Kaufen sehr individuell ist. Natürlich haben wir eine Wertsteigerung der Immobilie und wohl auch eine Steigerung der Miete über die 30 Jahre.

Weiterhin kann es aber sein, dass die Nebenkosten und Rücklagenkosten mit der Zeit steigen. Letztendlich ist die Berechnung nur ein weiterer Faktor, der dir bei der Entscheidung helfen kann. Sicherlich ist der Wohnkomfort und die Lebensqualität ein nicht zu unterschätzender Faktor. Am meisten Vermögen wirst du aber mit dem “Konsumverzicht” aufbauen.

Letztendlich sollte deine persönliche Entscheidung (was willst DU) die entscheidende Rolle spielen.

Ich hoffe dir hat der Artikel einen guten Einblick in die Bewertung Mieten vs. Kaufen (2024) gebracht. Ich werde in Zukunft noch Inhalte erstellen, wie ich heute mit der Situation umgehen würde.

Bis bald,

Flo